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来源: 央视新闻客户端    作者:    发布时间: 2017-11-20 21:11:12    编辑: 李娜

  万达最近频现媒体头条,这可能会招到汪峰的嫉妒。不过仔细品品近期万达的动作,恐怕不止是上头条那么简单。先有传闻说万达、复兴等民营企业的海外投资遭到监管层的注意,导致A股和港股相关上市公司股价出现异常波动;随后便传出万达与融创之间的巨额交易,其中还牵扯到乐视这块烫手的山芋。牵扯各方本身就有占据头条的“实力”,这样一来,恐怕以周为单位的头条位置都要被夺去了。

  我们先看看事情的原委。7月10日,融创与万达联合宣布,融创以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店。7月11日,融创中国公告收购细节,已就632亿元交易付出25亿元定金,将在7月31日前完成尽职调查和签订正式协议。正式协议签署后3日内,融创将累计支付至合作事项总价款的20%(126.34亿元);正式协议签署后融创需推动尽快取得股东在公司股东大会的审批,90天内支付转让价款335.95亿元。第四笔付款方式为,万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付。

  万达到底怎么了?为何会出现突然的七十二变?

  6月22日当天,万达莫名其妙股债双跌。细节无从得知,但下面的这则小寓言可以精准的勾勒出具体的情形:一天动物园管理员发现袋鼠从笼子里跑出来了,于是开会讨论,一致认为是笼子的高度过低。所以他们决定将笼子的高度由原来的10米加高到20米。结果第二天他们发现袋鼠还是跑到外面来,所以他们又决定再将高度加高到30米。没想到隔天居然又看到袋鼠全跑到外面,于是管理员们大为紧张,决定一不做二不休,将笼子的高度加高到100米。

  既然笼子被加高到100米,那么就只能在“窝里斗”了,于是融创出现了,以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店。13个万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目,简称万达城,总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。交易完成后,融创持有万达城91%的股权,万达持有9%的股权。即将收购的76家酒店均位于所在城市的核心地段,总房间22920个。交易完成后融创将持有上述酒店100%股权。

  于融创来说,此次收购万达资产,使融创中国成为内地投资者持股比例最大的香港上市地产股,而拿下这些项目的核心是看重文化旅游题材,目前这些项目的位置都较偏远,地价很低,一旦这些项目运作成功,周围的地价上涨可能不止翻番那么简单,长期收益非常可观。而对于万达,外界一直质疑万达的资产负债率较高,万达卖给融创项目得到的资金,明确一部分归还银行贷款,降低资产负债率。一方面降低了高杠杆风险,另一方面又给上市备足条件。另外,交易中一个细节值得关注,13个万达城的管理成本由各地万达城项目自己承担,每个项目公司每年需要向万达支付人民币5000万元的管理咨询费,合同期限为20年,这意味着虽然万达城最终会属于融创,但在前期管理上的重点还是由万达执行,同时每年向万达支付的管理咨询费总额高达6.5亿元。长期来看,这笔收益也非常可观。

  所以无论是融创,还是万达,这笔交易可谓双赢,而并不是像很多“专家”和媒体所说,万达“卖身”,融创接盘。企业家是最精明的一个群体,赔钱的买卖,谁愿意做?还有人说,万达是为了迎合“政治方向”。暂且不说万达此时有没有这个必要,就算是,从6月22日到7月10日,不到20天的时间,谁能谈出一笔价值超过600亿的合作?

  商业的本质是互惠互利,多方共赢。万达的七十二变,也许迎来的是一个华丽的转身。

  万达大动作背后的商业逻辑

  万达正在为其七十二变后的华丽转身做准备,在商业现象的背后,到底有哪些深层次的商业逻辑?

  在本期《万达突然的七十二变》文章中,我们列举出万达与融创交易的几笔款项支付条款,其中第四笔付款规定,万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),融创房地产收到该贷款后2日内,向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。相当于万达借钱给融创来收购自己的资产,这是什么逻辑?

  万达这次指定银行贷款给融创属于“信贷风险转移”,同时又能解决万达资金紧张、融创需要扩张业务的需求。由于王健林去年将大连万达商业从H股私有化,需要大量资金收购股权,因此,通过银行、公司债券、票据等渠道融资。从万达此类融资的做法来看,也是为了锁定交易风险。而万达通过指定银行向融创贷款购买旗下资产的逻辑,最合理的解释就是大连万达将所售资产抵押给该银行,而融创因要购买该资产而办理手续更便捷,银行将所售资产解押,最为高效。

  而万达这么急于出售资产,除了转型需要之外,业界传闻的“负债”问题到底有多严重?万达官方表示,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。万达商业的前十大授信银行包括中行、工行、中信、农行、民生、浦发等。其中,中行对万达商业授信额度最高,为486亿元,其中已使用214亿;授信额度最低的是交行与兴业,均为200亿,其中交行已使用71亿、兴业已使用81亿。截至2016年底,万达商业获得前10大授信银行总授信额度为3076亿,已使用1013亿。2016年底万达商业的有息负债2244.56亿元,这个天文数字和奇高的负债率,已经对企业发展造成隐患。再加上国家越来越严厉的房产限制政策,使得万达不得不通过“非正常”手段降低负债率。这一点,万达的逻辑也没有错。

  融创,这个在大众眼中并不十分知名的企业,“借”乐视之力,家喻户晓,而在本次收购中,背后的逻辑还有哪些?此次收购万达资产,融创拿到了众多旅游地产项目,这些项目运营好,会让项目本身及项目周边配套建设全部增值。除此之外,融创在近期还在忙活一件大事,那就是收拾乐视的烂摊子。有消息称,万达商业拟回归A股,我们暂且不论消息的准确性,单就A股IPO对房地产企业的要求,就知道过会有多么的不易,卖掉酒店使得万达与房地产脱离干系更彻底了,万达可以以纯商业企业申请回归A股,毕竟A股的估值吸引力以及万达在国内的品牌积淀,足矣让其对A股百般向往。在全球经济金融不确定性增大情况下,加之中国国内“去杠杆”,房地产调控高压之下,保持足够流动性极为重要,现金为王或应该派上用场。乐视的教训就是负债率太高,资金链条断裂的问题。我们是否可以脑洞大开,如果万达回归A股直接以乐视为载体,这对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达,以及分散投资引来非议的融创各方都是利好。乐视影业和乐视网是融创手上的两张好牌,但乐视面临的大坑需要补上才能继续向前,在万达和融创最后的一项约定中,双方同意在电影等多个领域全面战略合作,这无疑是一大关键点,给资本市场留下了巨大的想象空间。

  商业的逻辑,需要一层一层抽丝剥茧,对于一个金额超过600亿元的合作来说,绝不是表面看上去的那么简单。

  投资策略的万达镜鉴

  吹尽黄沙始见金。万达的快速变身,把一些高度实用的“策略”凸显出来:

  一、预知行业的兴衰变迁,相机而动

  万达对于房地产的嗅觉是惊人的。在行业形态的预测上,也是相当超前。2000年时,万达开始做商业地产,当时国内还没有商业地产概念,外人看不懂,内部也有反对声音:住宅地产卖得这么好,为什么要自讨苦吃?

  但是万达领导人却看到了住宅地产的局限,坚决转型做商业地产。现在,万达商业已成为全球最大的商业地产企业。2010年,万达商业地产做得正红火时,万达就提出了转型的规划。现在,万达已抽身而出。转型的决绝、动作的迅速,令人惊叹这是“军人的速度”。

  未来几年,房地产行业利润率降低,财务负担的影响力会凸显。万达选择退出房地产,就是实用的策略。

  对投资者来说,关注行业的兴衰荣辱,掌握行业的节奏,就是必修的功课。以股市投资为例,分析行业的兴衰优劣,找到低估值的潜力股公司,就是价值投资者的日常功夫了。

  二、轻仓位,风险低

  万达已经转向了“轻资产”经营。自己提供品牌服务,投资却是别人出,这样,万达承担的风险很小。

  投资是别人出的,资产也归投资者。可是,万达广场的设计、建造、招商、运营都采用万达品牌。万达与投资方从净租金的收益中分成。万达推出轻资产战略后,大批投资者上门,愿意出地出全部投资。在租金分成上,投资者占七成,万达占三成。这种分成比例世界罕见,一般做品牌管理,分成最多20%。轻资产有两大好处:一是零风险,土地和钱都是别人出。二不用资本化。只管做好项目,也就摆脱了那些上市的烦恼。

  对投资者来说,资金管理的风险要始终重视。万达的轻资产只需要承担轻成本和轻风险。和风险绝缘之后,投资的心态也会健康很多。对投资者来说,初始仓位可以轻,这样风险就低。如果有了盈利,再用盈利当保护气垫,也就把风险隔开了。

  三、当行则行,不要犹豫

  万达的转身之快,让人惊叹。首富之所以是首富,是知道抬头看路的。掌握着进退冷暖的节奏,不会一味地猛打猛冲。在地产投资上,除了万达,李嘉诚走了,王石急流勇退,潘石屹也变卖家当,落袋为安了。销售中高端住宅的融创中国都向文娱产业转型,真是春江水暖鸭先知。

  对投资者来说,在投资策略上,也要及时适应节奏。按照交易策略的提示和进场出场的信号,令行禁止。有一个纪律性,是投资的核心要求。

  四、国际化投资,万达是全球最大的五星酒店业主

  万达是全球最大的五星级酒店业主,100多家五星级酒店开业,在建的还有一百多家。在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市地标,都有万达的酒店。万达酒店已经在全球布局,不会只限于中国大陆。万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦,布局了万达城;巴黎项目总投资超过30亿欧元,是欧洲最大的旅游投资项目;印度目前的最大投资,正是万达的项目。

  全球投资已经是潮流。对于投资者,要跳出国内的房子、股票和余额宝,多看看外面广袤的投资世界——ETF基金、OTC市场的外汇衍生品、差价合约等等,这里面孕育着财富快速增值的强壮种子。

  轻捷变身面向投资新世界

  万达启示一:投资需要全球化

  人民币贬值、国内股市跌跌不休、房地产投资政策趋严,海外投资已是必然。中国可投资的资产类别很少,主要是股票、房产、黄金等。在欧美,有丰富的基金、能源、指数、外汇、差价合约、地产信托等金融产品。另外,中国进入降息通道,收益越来越低。美国却在升息,收益越来越高。这就为出海的金融机构创造了条件。

  以京东金融为例,正通过金融科技,服务东盟各国企业。同时,它也保持着国际视野,通过投资与合作,让更多中国人在出境时享受支付和消费的便利。蚂蚁金服对于海外金融服务也是志在必得。除了上述的综合海外支付和理财门户,垂直纵深的海外理财平台也已经出现。以大象理财为例,它是为中国人提供全球资产配置服务的垂直平台,强调服务的专业化。

  万达启示二:严控风险

  风险的管控,要松紧适度。万达转型,也摆脱了沉重的财务负担。房地产贷款这个吞金巨兽已经不再干扰万达的运营。

  同样,在风险控制上,大象理财也实现了创新。在资产的设计上,它让投资者不承担风险,并且享受潜在的高收益。大象理财提供投资海外的保本理财产品,把海外产品的高收益引入进来,同时,把风险让给偏爱高风险高收益的投机者。

  因为绝大多数中国人的投资习惯是“保本”。无论赚多赚少,先不让我赔本。而少数的投机者的思维正好相反——我宁可忍受亏损,也希望能赚到大钱。所以,大象理财把双方撮合起来。风险偏好的投机者承担潜在的亏损,也能收获高额的回报。风险厌恶的投资者安心购买保本的理财产品,到期收割果实就行了。因为海外金融产品可以采用高杠杆,赚钱的效率远胜于国内的股票和房产,所以,海外布局的大象理财在资产端,已经占据了优势。了解详情,可以在中央电视台证券资讯频道,收看大象理财的专栏节目。

  万达启示三:以小博大,长杠杆撬动大市场

  只需要万达品牌,万达就能吸引源源不断的资金。这就是空手来财,力量来自品牌的积淀——万达不需要投入多少“本钱”,就能赚到快钱和大钱。

  投资理财,很多人就差在了“本钱”上。工作只能糊口,买了房子的,还受困于房贷,钱也不敢花,没有余钱投资。大象理财却开辟了新的天地,引入了种类繁多的金融品种,并且采用了高倍杠杆。只需要投入小小的资金,就能海外理财了。缺少“本钱”的难题,通过杠杆就巧妙地解决了。

  万达启示四:拥抱新事物

  弃旧迎新,万达、IBM和诺基亚这类的巨无霸都能成功转型,何况小小的个人呢?

  抛弃旧观念要快,拥抱新的业态才是王道。万达能够轻捷变身,在于品牌管理,要做就能做好的执行能力。IBM转型成功,在于强大的智慧资源和多年的行业积淀。诺基亚的手机业务已不是重点,它已经超越爱立信,悄然成了全球第二的通信设备制造商,仅落后于华为。

  个人投资者也要拥抱新事物。我们正迎来一个普惠金融的新时代,在7月14日召开的“全国金融工作会议”上,习近平总书记再次强调了普惠金融。什么是普惠金融?“普”是人人可得,“惠”是惠及百姓。老百姓平等地享有金融权,让金融为民生和实体经济服务。这样,中国这个庞大的经济体就能自身造血,有充沛的内生动力。金融创新已经层出不穷,以开放姿态迎接新产品新机构的成熟投资者,必定成为最后的人生赢家。

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